关于加快我区楼宇经济发展的思考与建议

区政协经济科技委员会

楼宇经济作为新型的城市经济形态，以中心城区为发展依托，具有高端性、高集聚性、高效益性等特征。大力发展楼宇经济，成为中心城区破解土地制约、提升发展品位、增强综合功能的重要途径。新区成立以来，区委、区政府高度重视楼宇经济发展，在相关部门及街道的共同努力下，全区楼宇经济发展呈现出良好势头。我们围绕进一步提升我区楼宇经济税收贡献率这一课题，成立了专题调研组，深入楼宇一线，听取相关部门通报，并借鉴先进城区的经验做法，形成以下思考与建议。

一、先进地区发展楼宇经济的经验做法

1、加强规划引导。深圳市罗湖区聘请国内外知名机构编制楼宇经济产业发展规划，明确各片区功能定位，指导开发商成片建设400米以上的楼宇集群，为高端产业发展留足空间。杭州市西湖区制定楼宇经济发展规划，明确楼宇产业发展定位，制定亿元楼宇、特色楼宇等楼宇培育目标。

2、出台扶持政策。深圳市福田区对“单一业主”进行重奖，2011年招商银行获得了福田区政府300万元奖励，表彰其在制定楼宇规划、找准产业定位等方面做出的努力。天津市河西区向亿元楼宇发放改造资金，用于改善外部形象、改造硬件设备、提升服务功能等方面。

3、强化楼宇招商。天津市南开区成立楼宇经济招商中心，成员包括了区楼宇办和全区12个街道主要领导，负责全区商务楼宇招商项目的洽谈及跟踪服务工作。广州市越秀区将面积较大的闲置楼宇载体列入重点追踪服务目录，做好闲置载体与投资项目的对接，优先安排重点项目进驻。

4、创新合作机制。杭州市下城区建立楼宇社区服务中心，以经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设“五进楼宇”服务为抓手，增强政府、业主、物业和企业共建共享楼宇经济的发展合力。宁波市南部商务区着力构建政企沟通平台、培训平台、宣传平台等“三个平台”，初步形成了政企共同参与的管理机制。

5、加强队伍建设。天津和平区成立全市首个正处级楼宇经济管理办公室，充实完善楼宇工作领导小组，形成全区上下推动楼宇经济发展的合力。长沙市芙蓉区成立楼宇经济发展领导小组，下设楼宇办，为正科级常设机构，定编3人，具体负责督促和指导全区楼宇经济发展工作。

    二、我区楼宇经济发展存在不足

我区共有各类商务楼宇125幢（不含产业园区），商务面积近300万平方米，数量及规模在全市位居前列，楼宇经济在全区经济中占有较大比重。但由于多种因素，我区楼宇经济也存在一些问题和不足：

图表1：全区商务楼宇分布情况

1、楼宇载体分布不均影响了楼宇经济发展。全区楼宇特别是优质商务楼宇，主要集中在新街口商业圈，呈现出以五老村街道、洪武路街道、朝天宫街道为主要聚集地，其他街道零星分布的格局，东部、南部地区楼宇载体数量较少，影响了优质企业的进驻。

2、载体品质不高对楼宇经济发展制约较大。大多数楼宇建设早，设计理念过时，车位不足、电梯运载饱和等问题普遍；楼宇产权较为分散，不利于整体运营打造；物业管理总体水平不高，商务环境难以吸引知名公司进驻；较多楼宇还存在商务楼、住宅楼混建混杂的现象，影响了楼宇的整体品质和经济效益。

图表2：36幢重点楼宇产权情况

图表3：36幢重点楼宇物业管理水平

3、楼宇经济指标有待提升。由于楼宇业主前期重招租，对入驻企业缺乏规划筛选，导致楼宇经济指标与先进地区相比存在一定差距。36幢重点楼宇（除去8幢招商楼宇），企业属地注册率平均为70%，而2011年底，杭州下城区楼宇注册率已达82.51%；企业属地纳税率平均为55%（不含省市户），离区委区政府建设“三中心、一高地”意见中提出的“建设企业属地纳税率达60%以上的精品示范楼宇”还有一定差距。

4、楼宇产业集聚度不高。多年来由于楼宇业主过于偏重招租，对入驻企业缺乏产业规划，导致行业分散，关联度不高，产业集聚效应难以体现。如：南京国际金融中心企业中租赁和商务服务业占33%，批发零售业占27%，金融业占6%，科学研究和技术服务业占1%；南京中心大厦企业中租赁和商务服务业占44%，批发零售业占23%，金融业占7%，科学研究和技术服务业占8%。楼宇企业中科技研发、金融类占比不高，对特色楼宇的定位和发展带来不利影响。

5、工作机制有待完善。大部分楼宇产权方和管理方对楼宇经济的认识不够，发展楼宇经济的积极性和工作配合度不够；楼宇办与投促、财税等相关部门及街道之间的沟通合作机制有待进一步理顺，工作合力有待增强；在区委区政府的高度重视下，从相关部门和街道抽调了部分干部组建了专门的工作机构楼宇办，但由于长期没有专门的机构编制，不利于干部队伍的建设发展，也不利于工作积极性的充分调动。

三、加快发展楼宇经济的对策建议

1、科学规划定位，引领楼宇经济快速发展。按照全区建设“三中心、一高地”实施意见，深入研究楼宇经济的发展定位，指导推进全区楼宇的业态提升、布局优化以及配套设施建设。一是优化空间布局。加大东部地区、南部新城等片区的楼宇建设力度，提前做规划布局，协调推进新街口中央商务区的整合、改造和提升，努力形成以新街口为中心、多极发展的楼宇空间布局。二是提升楼宇业态。做好洪武路—中山南路金融服务带规划建设研究，加强对弘业大厦、电线电缆厂大厦等重点楼宇的联系服务，大力发展消费金融、科技金融、文化金融等新型金融业态；聚焦南京中心大厦、金鹰国际商城、友谊广场、凤凰和睿大厦等优质楼宇载体，重点引进培育高端商贸商务业态。三是健全设施配套。推进重点楼宇周边的公共停车场建设，完善商务区步行系统，改善新街口、太平南路等楼宇功能集聚区的动态交通环境。

2、强化政策扶持，助推楼宇经济快速发展。一方面，积极争取、用好中央、省、市关于楼宇经济的扶持政策。2013年，省、市共出台各类专项扶持政策40余种，主要涉及外贸、服务外包、科技创新、金融、电子商务等产业，而楼宇正是这些产业发展的重要载体。相关部门应全面梳理中央、省、市关于楼宇经济的相关扶持政策，积极向广大楼宇企业进行宣传，引导帮助企业申请上级扶持政策和资金，帮助企业做大做强。另一方面，出台我区关于楼宇经济发展的扶持政策。重点对楼宇开发主体、招商主体以及经营管理单位进行引导激励，对新开发建设的5A级或甲级纯商务楼宇，协调相关职能部门尽可能地减免投资商的各种行政性规费，或给与一定的专项经费补贴；对按照区域经济及产业总体规划进行升级改造楼宇产权单位，给予相应的奖励扶持；年终进行楼宇经济业务评比，对楼宇运营管理单位在招商引资、协税护税等方面工作突出的，给予奖励。

3、推进载体提效，提高楼宇税收贡献率。一是强化楼宇招商服务。建立高效灵活的楼宇招商组织体制，结合楼宇功能定位实施产业链招商、业态招商，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动，同时深化与楼宇业主的沟通，把好楼宇准入门槛，提升楼宇企业质量和税收贡献率。二是推进企业转引。从企业税收种类、纳税规模、发展前景等方面，对重点楼宇内的异地纳税企业进行综合考量，确定拟转引企业名单，加强统筹协调，强化区、街联动，分批分次、有计划、有重点地进行转引。三是清理“两低”企业。对无税、少税且没有发展潜力的低质、低效企业，协调楼宇业主停止与其续租房屋，联合相关部门开展综合协调，引导企业转产或退出楼宇。四是留住优质企业。对在我区楼宇内纳税而实际经营地在外区的大户，加强对接联络，通过提供优质发展载体、给予政策扶持等举措，引导其回迁至我区经营或设立总部，千方百计留住企业。

4、打造特色品牌，提升楼宇经济影响力。一是大力培育亿元楼宇、五千万元楼宇。加强对全区36幢重点楼宇的跟踪分析，分类施策，个性服务，助推准“亿元楼”、“五千万楼”晋级，扩大“双十”楼宇后续储备。二是努力打造总部楼宇。充分发挥新百、省通服、弘业股份、江苏银行等总部企业的示范带动效应，吸引相关配套服务企业集聚楼宇，形成业务互补的“共生”产业链条，努力打造一批总部楼宇。三是着力培育金融楼宇。推动省交规院大厦、华泰证券大厦等重点金融楼宇的升级改造和产业重组，大力引进集聚财富管理类金融机构，打造金融楼宇品牌。

5、健全工作机制，形成楼宇经济发展合力。一是强化区街联动。充分发挥区楼宇（总部）经济工作领导小组的作用，建立楼宇经济考评体系，充分发挥区、街各自职能作用，强化沟通合作，最大限度地汇聚发展合力。二是调动楼宇各方积极性。组建秦淮区楼宇协会，搭建政府部门与楼宇业主、物业、企业之间的沟通平台，与重点楼宇业主、物业签订亿元楼宇、特色楼宇打造协议，开展全区星级示范楼宇评比，充分调动楼宇业主、物业的积极性。三是加强楼宇经济工作队伍建设。加强楼宇经济专业知识培训，提高楼宇工作队伍在招商引资、企业服务等方面的专业水平，让专业的人做专业的事；通过多种渠道积极向市相关部门反映，争取正式的机构及人员编制，进一步激发工作人员的归属感和工作积极性，更好地推进全区楼宇经济发展。