创新经济组织推进机制的调研报告

　　区政协经济科技委员会

　　为加快推动新街口金融商务商贸区创新发展、进一步提升新街口金融商务商贸区发展能级，助推全区“三中心一高地”发展战略和现代化国际性人文绿都核心区建设，按照区委年度调研工作要求和区政协年度工作安排，区政协经济科技委员会组织开展了深化新街口金融商务商贸区管理体制改革、创新经济组织推进机制的专题调研。

　　一、街区功能优势分析

　　1、首位度、知名度无可比拟。一是新街口历史文化厚重。1928年南京市政当局制定“大首都计划”，东西向的中山大道和南北向的子午大道的交汇点就是现在的“新街口”。1929年民国政府制定“首都计划”，逐步使新街口地区成为城市中心。1932年南京首家大型百货公司中央商场在新街口落成。新中国成立后，特别是1952年新街口百货商店和工人文化宫的落成，进一步提升了新街口商业中心的地位。二是新街口商业氛围良好。新街口金融商务商贸区已经成为全市第一商务中心区、城市旅游第一品牌、区域金融第一中心，继05年被评为中国十大著名商业街（排名全国第三）之后，06年被评为全国唯一以街区命名的百城万店无假货活动示范街区，其“做优做强的竞争意识、公平诚信的商业环境、信誉至上的品牌文化”所代表的商业金融精神正成为全国商业金融的典范。三是新街口金融商业企业云集。从1932年中央商场建店算起，经过80多年发展，新街口金融商务商贸区拥有中央、新百、金鹰等一大批大型百货商场，中国银行、建设银行、江苏银行等一大批商业银行，金融商贸商务设施面积达160多万平方米，全市85%的大中型商业企业、80%以上的大型零售企业聚集在此，规模服务企业达300多家，营业面积超过1万平方米的大型商业企业达20多家，营业面积超过5000平方米的大型商业企业达30家，各类国内外银行及分支机构达60多家。

　　2、集聚度、辐射度影响深远。新街口金融商务商贸区作为南京都市圈第一商贸区、全省服务经济第一品牌，其产业、品牌集聚优势明显，辐射、带动能力彰显。一是产业集聚度高。高端商贸、精品商务、金融保险等业态丰富，拥有商贸商务企业3100家、银行68家、证券企业15家、保险企业33家，商贸流通业每平方米建筑面积产生销售收入高达6.68万元，商务金融业每平方米建筑面积产生销售收入高达4.67万元，新街口金融商务商贸区正日益成为全省、全市现代服务业发展最为集中的区域。二是品牌集聚度高。新街口金融商务商贸区已经成为南京承载收录世界名牌、汇集人文精粹、彰显时尚潮流的“黄金宝地”，集聚了芬迪、万堡龙、GUCCI等时尚流行品牌，全国“百城万店无假货”示范店4家、省级示范店2家，国家、省、市级“巾帼文明示范岗”21个、“青年文明号”22个，全国劳模、全国党代会代表、全国人大代表、全国“五一”劳动奖章获得者30多人。三是辐射影响度高。地铁一号南北贯通新街口，地铁二号线东西贯通新街口，地铁三号间接连通新街口，车流、人流、物流、货币流、信息流、要素流高度聚集，新街口金融商务商贸区日均客流量达到40-50万人次，节假日最高超过120万人次，双休日和黄金周，各大商场销售额中，外地游客和消费者购物比例达40%左右，是南京都市圈生活消费、商贸商务、城市旅游等活动的主要载体和黄金地段。

　　3、发展度、可塑度潜力巨大。货币流、信息流、要素流的高度聚集，重大项目、楼宇载体、基础设施的建设推进，为新街口金融商务商贸区持续发展、转型发展奠定了坚实基础。一是随着经济全球化、长三角一体化、南京都市圈的发展，境内外来宁开展商贸商务活动、观光旅游活动的人员将会越来越多，必将为新街口品牌形象的提升和产业结构的调整带来巨大衍生效应。二是随着京沪、宁合高速铁路和沪宁城际铁路的建设，南京都市圈1小时通程半径的交通格局全面形成，整合后的南京都市圈通江达海，交通便捷，腹地广阔，各种后发优势进一步彰显，使新街口金融商务商贸区具备广阔发展空间。三是随着南京城市化战略步聚建设加快、建设国际性人文绿都的实施，新街口高端、高效、高辐射的现代新型消费特征和首位、首选、首市场的经贸特征必将进一步激活。这些都为新街口金融商务商贸区持续、快速、健康发展提供了有力支撑。

　　二、体制机制问题分析

　　在综合分析新街口金融商务商贸区优势的同时，我们必须看到无论是目前新街口金融商务商贸区现行的管理体制机制，还是产业发展及功能品质等，都还存在许多不容忽视的问题，必须采取有效措施加以解决。

　　1、建设管理矛盾突出，推进机制亟待调整。近年来，南京市、秦淮区在推进新街口金融商务商贸区建设，抓好建设标志性建筑、整合现有产业资源、加快基础配套建设、培育商贸先导产业、加强选商引资等方面做了大量卓有成效的工作，但由于新街口在行政上隶属秦淮、玄武、鼓楼三个区，造成建设管理很难打破行政区划束缚。从市级层面看，由于行政区划的原因和机制方面的弊端，导致秦淮、玄武、鼓楼三区之间协同推进不足、拼抢资源有余。同时，由于市区部门间缺乏高效的横向、纵向协调，导致投资额大、回报期长、涉及面广的重大建设项目，受规划、商务、国土、建设等相关部门牵制因素较多。从区级层面看，2015年至2016年以来，新街口管委会主要职能逐步由核心区城市管理工作向整个板块的经济发展和产业转型转变，经济组织创新围绕机构职能的调整，按照板块总体牵头具体实施、相关职能部门协调保障、街道负责属地企业服务的原则，组织开展板块经济发展和产业转型升级工作。但由于赋予管委会职能不够，也没有相关部门的授权，导致管委会仅仅履行市容管理、简单服务等职责，不能很好地为街区发展提供全方位服务。

　　2、主导产业强而不优，商业业态亟待丰富。从当前产业结构来看，新街口金融商务商贸区仍然是一个以传统商贸商务业为主导的消费中心，百货业比重过大，商业结构比例失调，商业业态相对滞后。传统综合百货业比重较大，零售功能比较发达，高档精品百货、国内外著名品牌的专卖店、专业店相对不足，娱乐、休闲功能薄弱。同时，由于传统产业规模较大、比重较大，导致新兴产业很难形成规模效应，最终导致新兴产业终端产品少、高端产品少。特别是金融、保险、证券业占生产型服务业比重高达40%以上，而信息服务、中介服务和流通服务为代表的现代服务业、新兴产业培育不快，信息传输、科研服务等新经济形态发展相对较慢。

　　3、空间发展极度不均，功能品质亟待提升。经过多年建设发展，新街口核心区洪武路—淮海路、石鼓路—莫愁路—汉中路、中山东路，围合的“小四环”成熟度较高，新型零售业、高级专卖店、品牌连锁店、珠宝首饰店、时装服饰店等极富现代色彩的零售业高度集中。核心片区8层以上商务楼宇达88幢，地均产出效应远远高于其它片区。而小四环外围片区，现有的商务办公过于分散，缺乏相对集中的商务楼群，缺乏高端商务和国际商务。同时商务楼宇、商贸设施的过度建设，导致新街口金融商务商贸区视觉空间狭小，交通拥挤、停车困难，缺乏绿化、休憩的环境和人文关怀的氛围，严重影响新街口金融商务商贸区的功能与形象。各区域空间功能定位不突出，存在空间同构现象，协同效应尚不明显，各功能区域空间品质、楼宇品质、形象品质亟待提升。

　　三、街区发展思路构想

　　1、区域空间构想。传统意义上的新街口是指以原新街口广场为中心，由洪武路，淮海路、石鼓路，莫愁路，中山东路、汉中路围合而成的核心区域，面积大约0.275平方公里。该围合区域虽然面积不大，但却是商贾云集，销售兴旺，曾被誉为“中华第一商圈”。2002年全市区划调整后，原白下区编制《新街口商贸商务区发展规划研究》，提出新街口核心范围，主要包括东至洪武路，南至建邺路、白下路，西至莫愁路，北至中山东路、汉中路大约2.75平方公里范围。2005年，市发改委与东南大学共同完成新街口发展研究规划，将新街口扩大至4.1平方公里，其中原白下约2.5平方公里，具体范围包括北起中山东路、汉中路，南至白下路、建邺路，东到太平南路，西抵莫愁路区域。对照区委对新街口金融商务商贸区建设打造的目标，新街口管委会管辖范围东至龙蟠中路，西至外秦淮河，南至内秦淮河中支，北至中山东路、汉中路，面积约5平方公里。因此，建议进一步扩大新街口核心区范围，将新街口主导区域扩大到北至中山东路、汉中路，南至三山街、建康路，西至莫愁路，东至龙蟠路，面积约6.59平方公里的更广大区域。作用和意义主要有三个方面，一是有利于做大总量，整体提升新街口金融商务商贸区综合实力。二是有利于功能完善，促进新街口商务商贸街区品质建设。三是有利于城市建设，推动新秦淮老城区域一体化发展。

　　2、功能布局构想。以全区“十三五”规划及区委、区政府关于新街口金融商务商贸区发展定位为引领，全面梳理板块产业布局、城市功能、载体建设等资源状况及发展动态，按照我区关于产业功能板块发展的意见要求，制定推进新街口板块产业发展五年行动计划。按照总体规划和专项规划的分类，分步制定《太平南路复兴工作实施方案》、《莫愁路提升改造方案》等，明确总体目标，谋划产业布局，下达具体指标，部署重点任务，落实主要举措，完善保障措施，为新街口金融商务商贸区未来五年的工作指明方向。结合上述构想和新街口金融商务商贸区所处区位、自然条件、资源禀赋、发展情况，科学合理界定、划分新街口金融商务商贸区各功能片区和特色商业街的主导功能、产业功能和发展特色，全面打破目前分散、隔离的独立组团的发展模式，进一步加强产业、空间以及管理上的多向联系，形成合理的产业分工格局以及相互衔接的良性互动，确保资源利用最大化和功能配置最优化，确保新街口金融商务商贸区综合功能整体提升。

　　3、工作推进构想。精心打造“一核二街三片”，促进核心区整体功能优化升级、促进功能单元向特色片区过渡衔接。“一核”就是要集中力量推进新街口金融商务商贸区核心区建设。科学制定《新街口金融商务区产业发展规划（2016-2020）》、《新街口金融商务区城市设计规划》、《新街口核心区“十三五”规划》、《现代服务业集聚区发展规划》，统筹推进泛新街口与核心区重点项目、基础设施建设，巩固提升商贸主中心地位，促进核心区商务商贸功能集聚，提升金融商务内核优化发展。“二街”就是按照区委、区政府打造新街口金融商务商贸区功能板块的总体要求，把提升改造太平南路、莫愁路特色街区作为今后五年的重点任务，通过对两个街区产业提升规划的科学制定、重点项目策划包装、业态布局优化、文保建筑保护利用、公共停车设施规划建设、机动车非机动车交通组织方案优化、窗口地区标准化管理模式推广，将太平南路、莫愁路建设成为民国风情浓郁、文化底蕴深厚、设施功能完善的特色街区，预计工程总投资超过百亿。“三片”就是要精心打造杨公井片区、朝天宫片区、三山街建康路片区。①杨公井片区，重点依托大苹果演艺吧、631牛达剧场、江苏演出集团等演艺资源，进一步加快功能形态建设，引进和开发综艺演出、演艺衍生品、酒吧休闲等新兴业态，积极引进国内外一流的演出团队，打造全市知名文化演艺娱乐品牌。②朝天宫片区，重点以朝天宫、朝西街和甘熙故居所蕴涵的历史文化旅游资源为依托，整体规划建设西至莫愁路、南至升州路、东至中山南路、北至建邺路的文化旅游片区，加快载体建设和产业链延伸，促进餐饮、休闲、旅游等功能的有机交融。③三山街建康路片区，重点依托临近夫子庙人流辐射优势、水游城及水立方的现代购物旅游资源和即将建成的三山街商品茂项目，加快构筑高端消费、品质休闲等产业的后发优势，打造开放性和示范型的现代消费休闲片区。

　　4、推进原则构想。加快新街口金融商务商贸区建设应遵循和把握以下基本原则：①整体优化原则。要从“全区一盘棋”的层面进行科学界定与调控，以新街口总体功能的优化为前提，按照“新街口金融商务商贸区功能建设”战略目标，统筹配置全区发展资源，推进新街口功能布局更加合理，使新街口比较优势得到充分发挥。②统筹协调原则。综合考虑核心区与衍生区、新建项目与原有设施等各种关系，兼顾长远发展与当前需求、整体推进与重点带动、市场运作与政府调控，最大限度地发挥“一核二街三片”各功能区的优势，确保集聚区各功能片区的有机衔接和协调发展。③特色发展原则。坚持从“一核二街三片”所处位置、资源禀赋、历史文化、产业特色等特点出发，因地制宜，因特制宜，强化各个区块特色功能和个性建设，促进各个区块特色的互补和协调，形成特色鲜明、功能各异、多样和谐的新街口金融商务商贸区整体特色。④改革创新原则。按照“强化管委会功能、弱化街道行政功能”的原则，加快管委会主导功能配套改革，赋予管委会更大的管理职能和服务权限，强化其在新街口金融商务商贸区建设中的功能建设、产业引导、项目推进等经济发展与管理方面的职能。

　　四、街区建管体制机制创新

　　根据新街口金融商务商贸区打造目标和扩大了的新街口范围，下一步必须据此进一步明确新街口推进的战略重点、实施载体和有效抓手，从而增强新街口金融商务商贸区建设目标的可操作性、落实执行力。

　　1、以改革创新为保障，打造街区体制机制优势。加快建立健全新街口金融商务商贸区建设的政策保障、服务体系，按照“强化功能区、弱化行政区”的原则，推动五老村、朝天宫、洪武路街道三个行政区域功能向新街口管委会功能区职能延伸，进行资源整合，逐步弱化街道行政区经济职能，回归街道社会管理和公共服务职能。扩大新街口管委会行政管理职能，以现行新街口管委会为基础，对其目前仅有的行政管理职能进行拓展和完善，进一步强化其在泛新街口商务商贸街区建设中的功能建设、产业引导、项目推进等经济发展与管理方面的职能，突出强化区域功能建设。构建“管委会+投融资平台+项目建设单位”运作模式，理清职责分工、完善体制机制，发挥和形成新街口开发建设公司在筹资投资、开发建设、招商运营等各个环节的一体化运作模式。深入推进新街口市政养护市场化改革，积极构建“管委会主导、管养分离、企业经营、市场运作”的新机制，稳步推进环卫保洁、市政养护、绿化养护等市场化运作。

　　2、以规划整合为先导，拓展街区板块功能优势。应在充分认识新秦淮自身所处区位、自然条件、资源禀赋、发展环境等要素的基础上，结合区党代会确立的“保护更新老城、开发建设新城”的总体格局，结合秦淮未来持续健康快速发展的需要，科学制定新街口金融商务商贸区规划纲要，以作为统一思想、明确目标的过程，以确保把目标任务落实到重点部位、重点部门和重点环节。同时，为了避免与玄武、鼓楼拼抢资源造成的恶性竞争，区委、区政府应加大市级层面各项工作的协调，确保在确立市级层面城市总体规划及发展目标的同时，努力使全市总体发展目标定位与新街口金融商务商贸区功能定位有机衔接起来，以此引导秦淮、玄武、鼓楼三个区处理好局部与全局的关系，把各自的区域发展置于“新街口发展一盘棋”之中，加强分工与合作，形成新街口金融商务商贸区发展的整体合力，形成功能优势互补、要素交流整合、资源高效利用的良性发展格局。

　　3、以产业发展为核心，提升街区产业规模优势。进一步发挥区位优势和产业比较优势，高水平发展商贸流通业、商务服务业、金融服务业、酒店旅游业、房地产业五大优势产业，重点扶持高新技术产业、文化创意业、社区服务业三大新兴产业。在推进策略上，一是要坚持把发展生产型服务业摆在重要位置。重点推进商务服务和金融服务等现代服务业，以功能创新增强辐射带动力，扶持中介、代理、信息、咨询等加快发展；以增强外向度提升金融业国际化水平，加快引进国内外知名品牌金融机构，全面推进商务服务业实现规模扩张、效益倍增。二是要坚持把改造提升传统服务业作为重要目标。重点推进商贸业、餐饮娱乐业提升产业核心竞争优势，鼓励支持企业运用连锁经营、电子商务、互联网+等技术手段改造传统优势产业。科学引导房地产业的投资方向，按照完善功能的建设要求，提高商业地产比例，降低规划密度，提高住宅建筑等级，促进区域功能提升。三是要坚持把发展新兴服务业作为重要任务。优先发展高端商务、精品商贸，重点培育总部经济、楼宇经济，引进世界500强、国内100强分支机构和省内龙头企业；利用区域文化资源集聚优势，大力发展文化创意等高附加值产业，推动旅游休闲业发展；积极拓展社区服务业，形成产业发展新支撑。

　　4、以项目集聚为动力，扩大街区经济总量优势。一是加快重大项目启动。对于现有约80万平方米各方面条件已经成熟的商贸商务项目，如新华社地块苏宁广场项目、汉西门平安总部大厦和太平南路复兴项目及莫愁路提升改造项目等，抓紧进行拆迁、规划、审批等方面的组织推进，确保尽快实现开工。二是实现重大项目产出。对于国际金融中心、新百南京中心、友谊华联大夏等一批已经竣工的商贸商务项目，积极主动配合招商，加快实现产出，弥补现有企业增长乏力所产生的经济增长缺口。三是吸引重大项目进入。利用各种时机，梳理并推出现有存量资源，如江苏饭店地块项目、杨公井地块项目、香港城地块开发项目，继续吸引优质资本进入，储备一批新的重大商贸商务项目。

　　5、以招商引资为抓手，增创街区经济后发优势。一是加大闲置资源招商。充分利用新街口现有的20多处50万平方米商贸载体存量资源，尽快形成对新街口商务商贸街区发展的有力支撑。二是加大项目招商力度。围绕梳理出的可供开发建设的闲置土地，利用各种政策优惠，加大产业项目招商力度，吸引更多资金落户新街口，为新街口金融商务商贸区提速发展提供可靠保障。三是加大重点片区招商。围绕推进杨公井三十四标周边片区、朝天宫古都文化片区、三山街建康路购物休闲街区、汉西门老城墙周边四大功能片区，扩大招商规模，提升招商实效，搭建产业发展平台，实现产业衔接发展。