五老村街道政协工委

　　当前，随着城市化进程的加快以及房屋供求复杂关系的趋紧，群租房问题相伴而生并开始凸显。一般而言，群租房是指房主将一套住房通过改变房屋结构或布局，把房间分隔成若干小间，按房间或床位分别租给互不认识的多人或多户家庭、或多个群体居住，其实质是一种经营家庭旅馆的行为。就我街道而言，群租房主要集中在树德里社区。该社区是个老旧社区，面积为0.16平方公里，有96栋居民住宅楼，其中大部分为上世纪90年代所建，周边有众多的餐饮饭店、理发美容等商业服务性店铺和军区总院、四五四医院、八一医院。据调查，该社区2010年开始出现第一个群租房，最近三年扩张迅速，现在已发展到20多个，租房客多为周边店铺来宁务工人员和到大医院求医治病人员。群租房在解决了部分人廉价租房需求的同时，也带来了诸多的治安管理、房屋安全、人居环境等方面问题。群租房经营形式复杂多样，其中大部分的性质涉嫌非法经营。虽然有关方面已开始注意群租房问题并进行了初步整治，但收效不大，对其治理仍然存在许多问题和瓶颈。对群租房问题，需要各级党委政府的高度重视，更需要相关职能部门的履职尽责、齐抓共管，综合运用法律、经济和行政等多种手段，堵疏结合、综合治理。

　　一、群租房的主要表现形式

　　群租房的表现形式即出租形式是多种多样、五花八门，大体可划分为以下三种类型：

　　一是分成若干小间出租。房主将购买或承租的居住用房分隔成若干小间分别出租或转租，这是群租房的主要出租形式。据调查，树德里社区有一个出租房，房主把仅有60平方米左右的住房分隔成8个小间分别租给多个房客，隔成这么小的房间在群租房中很普遍，更有甚者是把房间隔成每间仅有2、3个平方米，只能勉强放下1张床。

　　二是按床位计算出租。按床位对外出租或转租，也是群租房的常见形式。有的房主或“二房东”，为了获取最大经济收益，在居住房屋内放置多张单人床或双层床，按床位对外出租或转租，或以单日或多日计算出租。据调查，树德里社区群租房目前一个床位每晚收费20元左右，由于价格低廉、居住手续不严，求租者甚多。还有的房主买下多套相邻住房，或由个人先期承租若干套住房，然后以转租、合租、分租等形式，按床位出租，搞类似于小旅馆的模式经营。

　　三是单位集体承租。单位承租或以个人名义承租居住房屋，用作员工的集体宿舍，此类情形常见于中低端的服务型企业，如饭店、酒吧、茶社、理发店、外卖店、娱乐场所、快递公司等。另外，还有同一单位的员工共同租借居民住房用于办公、经营等。

　　二、群租房的主要危害

　　群租房的危害不是单一的，其主要危害有以下四个方面：

　　一是影响居民生活。群租房严重扰民，是居民群众最反感的问题。据树德里社区居民反映，头条巷22-24号、二条巷43号、三条巷108号等大院里群租房的房主或“二房东”，天天跑到军区总院、八一医院、四五四医院去揽客，专拉外地的住院病人陪护家属入住，甚至拉暂时住不了医院的重症病人入住。这些租房客不分白天黑夜在小区院里进进出出，居民时常能在过道遇到举着竹竿挂着输液瓶的病人，躲都躲不及。该社区群租房的租房客中还有很多是在周边饭店酒楼、美容美发、娱乐场所务工的外地年轻人，由于他们晚上很迟才下班回来，深更半夜吵得居民特别是老年人一惊一乍的睡不着觉。群租房居住人员太多太杂，素质参差不齐，状况整个就是一个“乱”字：有的乱扔垃圾，有的乱倒污水，有的破坏绿化，有的占用通道，有的油烟扰民，有的高空抛物，有的半夜三更大声喧哗，另外由于群租房的卫生间不够用，有的租房客就把装着大小便的塑料袋扔在楼梯过道里，住同一个楼里的居民深恶痛绝。

　　二是滋生治安问题。群租房房主为了赚钱，不仅分隔的房间多，而且只要有人肯租，房主是求之不得，立马就租出去，不想搞也搞不清求租者是什么人，于是租房客的身份往往十分复杂。居民普遍反映，有了群租房，小区就不安生了。有的租房客之间吵吵闹闹，甚至大打出手；有的租房客身份不明，变动频繁，陌生人在小区里进进出出，使左邻右舍的居民忐忑不安，没有安全感。群租房很容易成为犯罪分子的藏匿窝点，也很容易成为犯罪分子实施犯罪的选择地，有群租房的小区盗窃等案件频率高发。逸仙名居是树德里社区里的高档住宅小区，但高档小区的群租房也不安全，不久前破获的这个小区群租房手机盗窃案件就是住在一起的租房客所为。

　　三是产生安全隐患。据居民反映，群租房房主为了赚更多的钱，把出租的住房能隔多少间就隔多少间，为此不仅随意破坏房屋原有结构，乱砸承重墙，乱开门开窗，而且乱接水管和煤气管道，乱改下水道，乱拉电线，乱装电器，用电超负荷，没有消防设施，堵塞消防通道等等，乱象丛生，给群租房以及周边邻居住房埋下种种安全隐患。群租房火灾、煤气中毒、触电伤亡等人身伤害事故屡有发生，新闻媒体也多有曝光。群租房旁边的居民邻居整天担惊受怕，意见很大。

　　四是侵害相邻利益。群租房的租房客越多，占用小区全体业主的公共资源也就越多。他们的流动性很大，往往少则几天、多则数月就抬腿走人，对于小区公共资源没有维护意识，不是爱护性、节约性使用，而是破坏性、掠夺性使用。据群租房问题突出的小区物业公司反映，不只是群租房水电等设施是小区里住房中报修率最高的，而且小区公用设施也经常受到租房客的人为损坏甚至恶意毁坏。群租房用电量远远超过房屋用电最初设计的最大负荷，“跳闸”现象频频发生。电梯的过度运行、公用设施的过度使用以及群租户不交物业费等等，有关公用设施修缮项目须动用业主维修基金，成本最后摊到了全体小区业主头上，这无疑损害了相邻居民的利益。另外，有的新住宅小区，由于存在群租情况，房屋转手时也影响了房价。总之，居民群众对群租房普遍是多有怨言。

　　三、群租房问题的主要成因

　　群租房问题不仅仅是一个单纯的房屋租赁问题，而是一种较为复杂的社会现象。群租房问题的成因涉及到多个层面，既有住房市场的供需层面，也有具体管理的操作层面，还有群租房出租者和租用者层面以及目前住房房型主流结构等多个方面。总的来说，大体有以下几个主要原因：

　　一是从住房供需关系上看，主要是低收入群体的需求与市场对应供给不足之间的矛盾。随着城市化进程的不断加快，大量流动人口涌入大城市，由此而来的住房基本生活保障是必不可少的。但是，一个城市的人口容量毕竟是有限的，尤其是能够供应保障居住的房屋、低廉租金的住房或集体宿舍更是有限，于是，群租房现象就成了住房市场这方面供求矛盾的表现形式。据调查，城市里外来务工人员是群租房租房客的主体。在城市中，外来务工人员目前基本上是低收入群体，群租房的本质，实际上是市场现有居住房不能满足低收入群体居住或求租需要，包括低价居住房的数量不足和房价房租偏高。

　　二是从具体管理操作上看，主要是缺少治理群租房可操作性的办法规定。对于房屋租赁，现有的法律法规看似不少，但对于群租房，管理尚存在盲区。据调查，近年来在树德里社区，对居民反映群租房的矛盾和问题，只有居委会去做做调解教育工作，派出所去做做治安管理工作，至于承重墙被敲掉了、绿化被毁坏了、环境被污染了、消防通道被占用了、公共设施被破坏了等等由群租房引发的问题以及群租房房主实质上的经营行为，未见有什么部门前来处理，也未见可依据什么具体规定来处理。

　　三是从群租房出租者上看，主要是房主以租赚钱的逐利动机。群租房之所以出现，在一定意义上说，就是因为出租房房主要以租赚钱，租的越多，赚的越多。树德里社区里的一个群租房房主，不仅自己买了几套住房，还从别人那里租来几套住房，用来作群租房对外出租赚大钱。在城市，由于近年来房价飞涨，各地的“炒房团”蜂拥而至，随后就把囤积的商品房变成群租房。有的房主自己忙不过来，就委托“二房东”成批出租，以博得最大的经济利益，防止闲置、空置利益受损。这样的买家往往不仅有贷款压力，更具有很强的投资回报欲望，为了不使房屋空置，减轻房贷压力，一些房主把大产权房出租，以租还贷，以租代养，以租获利。

　　四是从群租房租用者上看，主要是外来务工人员、看病求医人员、刚毕业大学生以及部分拆迁安置过渡人员等。据调查，在树德里社区的群租房租用者群体中，数量最多的是来宁打工人员，其次是外地来宁看病求医人员，此外就是其他各类人员。在城市其它地区，群租房租用者中还有不少是刚毕业的大学生、公司员工、拆迁安置过渡人员、单身男女等。由于群租房价格低廉，求租者目的很简单，就是想省下一些钱租房。同时，一些并不是没有条件的企业只关心经济效益，社会责任缺失，不为员工提供集体宿舍，这也是导致群租房问题泛滥的一个重要原因。

　　五是从住房房型结构上看，主要与近年来住房的建筑面积不断增大有关。有资料显示，在当前房地产开发经营以售为主的格局下，住房市场新增供应的房型是偏重于大户型的中高端住房，中低租金的中小户型的供应则明显不足。大户型住房的所有者认为，大户型住房出租周期较长，回报率较低。为了使这些大户型住房获利最大化，减小房贷的压力，利用群租的形式进行分割出租获得收入，无疑是房屋所有者获利的最好办法。

　　四、治理群租房的对策和建议

　　治理群租房问题，事关群众切身利益，事关社会和谐稳定，不应忽视，不容拖延，重点应从以下几个方面下工夫：

　　1、坚持属地管理，加强组织领导。坚持属地管理，加强组织领导，扎实做好群租房整治工作。在区级层面，成立由区分管领导牵头，相关职能部门和街道参与的群租房整治工作领导小组，为协调和整合各方力量，提供坚实的领导和组织保障。在街道层面，成立由街道主要领导为组长，综治办、派出所、房地产、市场监管以及城管等参与的规范和整治群租房工作小组，建立联席会议制度，明确整治范围，牵头开展整治，充分发挥基层组织的综合治理优势，把规范和整治群租房工作真正落实到街道。在社区层面，社区居委会要依靠居民群众积极参与群租房的治理，发挥居民监督作用，把群租房治理与居民自治、平安创建、文明建设有机结合，为推进规范和整治群租房工作打造良好的群众基础。在区规范和整治群租房工作领导小组统一领导下，由属地街道牵头，政府职能部门和居委会、社区居民一道携手共管，应是解决群租房问题的主要途径和主要办法。

　　2、坚持部门协作，推进齐抓共管。群租房的治理工作具有很强的综合性，涉及房产、公安、消防、卫生、城管、工商、税务等多个部门，只靠街道是行不通的，必须坚持部门协作，齐抓共管。据了解，不少城市的区县建立了部门联席会议制度，以此作为全面推进规范和治理群租房工作的平台。经验表明，只有各相关部门从维护本地区社会安定的大局出发，统一思想，提高认识，切实履行好各自职责，在开展规范和整治群租房特别是联合执法的过程中，依法依责主动跨前一步，才能形成联动治理的强大合力，全面推进规范和治理群租房工作。

　　3、坚持源头治理，抓好标本兼治。治理好群租房问题，必须从源头上抓住几个关键环节，建立健全长效管理机制。一是关口前移，加强对房地产经纪机构的监管。会同工商、公安等部门，加强日常监管，定期进行检查，并组织一批较有影响的经纪机构，在行业内发出不从事群租业务的倡议，强化行业自律。二加强防范，充分发挥物业服务企业的作用。依托社区物业，加强人防、物防和技防建设，完善小区门禁、巡查等管理制度，并与实有人口居住登记工作相结合，有效防范群租房情况的出现。三是积极引导，推进业主自我管理。进一步完善小区管理规约和临时管理规约的示范文本，指导开发企业和业主委员会，增加相应的制约性条款，强化业主自律管理。四是健全制度，不断完善居住房屋租赁管理办法。加强出租房管理制度建设，出台或修订相关租房管理条例，完善出租房管理规章制度。针对住房租赁市场中存在的供应体系不健全、市场主体不诚信、经纪机构不规范、管理主体不完善等问题，明确居住房屋租赁的管理主体，建立居住房屋租赁的综合管理工作制度，明确出租房屋的客体条件和房屋租赁中的禁止行为，为协调和处理居住房屋租赁的事务和纠纷以及规范房屋租赁中介机构的行为，提供周详、管用的制度依据。

　　4、坚持方法创新，注重堵疏结合。要取得群租房治理的长效，必须将集中整治与日常管理紧密结合，充分发挥各基层单位的主观能动性，不断创新工作方法。要强化街道综合管理机制，建立书面通报制度，规范居民的出租行为，对于群租房出现治安、安全隐患等问题，督促当事人自行整改。要利用区房管局、司法局等职能部门和律师参加的房地产物业纠纷人民调解委员会，拓展调解职能，及时预防和处理群租纠纷。要发挥社区居委会的作用，积极倡导小区居民不搞房屋群租，鼓励举报群租问题，自觉抵制群租行为。要加强居民群众的法制教育，充分运用法律手段解决群租损害相邻关系等问题，营造群防群治群租房的良好氛围。

　　5、坚持改善服务，突出以人为本。要从根本上解决群租房问题，必须加大低收入群体住房保障。政府要出台相关政策，大力发展公共租赁住房，尤其应充分考虑以来宁务工人员、看病求医人员、刚毕业大学生、拆迁安置过渡人员等低收入群体的低价租房需求，在土地等资源紧缺的情况下，通过新建、改建、配建、转化、收储等多种渠道，大力筹措公共租赁房源，增加公共租赁房供给，以满足这部分低收入群体的低价租房需求。要鼓励有条件的企业大力发展员工集体宿舍，切实解决企业里来宁务工人员和新就业大学生的居住问题，以减少这部分群体对群租房的需求。